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Immobilienfinanzierung: Was tun, wenn Corona Ihre Finanzen trifft?

Stand:

Den größten Kredit Ihres Lebens nehmen viele Menschen für den Kauf der eigenen Immobilie auf. Wenn wegen der Corona-Pandemie das Geld knapp wird, sollten Sie dringend diese Ausgaben prüfen. Es gibt Hilfen und Möglichkeiten zu reagieren.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Das Corona-Hilfspaket der Bundesregierung verschafft Immobilienbesitzern, die ihre Raten nicht mehr zahlen können, nur einen Aufschub – derzeit von drei Monaten.
  • Wer absehbar länger als diese Zeit weniger verdient, sollte die Zeit nutzen und seine Finanzierung prüfen. Am besten lassen Sie sich dafür auch unabhängig beraten.
  • Wir zeigen die wichtigsten Möglichkeiten für Verbraucher. Achtung: Die Regelungen gelten nicht ohne weiteres auch für Gewerbetreibende!
Haus Bausparen
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Aufträge brechen ein, Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit nehmen zu: Die Corona-Pandemie trifft in Deutschland viele Menschen und bringt auch ihre Finanzen und langfristigen Pläne durcheinander. Wer einen Kredit für sein Eigenheim aufgenommen hat und abbezahlt, kann große Schwierigkeiten bekommen, die Raten weiter zu leisten. Was also tun, wenn Sie nun mit weniger Geld auskommen müssen und Ihr Haus nicht wie geplant abzahlen können?

Achtung: Die in diesem Artikel beschriebenen Möglichkeiten richten sich an Verbraucher. Sie gelten nicht unbedingt ebenso für Gewerbetreibende. Erste Informationen finden Sie als Gewerbetreibender in den Corona-FAQ des zuständigen Bundesministeriums.

Schritt 1: Verschaffen Sie sich Zeit

Die Bundesregierung hat mit dem Corona-Hilfspaket unter anderem dafür gesorgt, dass Verbraucher ihre Kreditraten aussetzen können. Wer nachweisen kann, dass er

  1. wegen der Corona-Pandemie in Geldnot geraten ist und
  2. seine Raten aktuell nicht mehr (komplett) zahlen kann, weil er sein Geld für seinen angemessenen Lebensunterhalt braucht,

der darf bestimmte Zahlungen vorübergehend einstellen. Dazu zählen auch Zins- und Tilgungsraten für Immobilienkredite. Verzögert sich die Fertigstellung beim Neubau, fallen statt regulärer Zinsen sogenannte Bereitstellungszinsen an, die ebenfalls gestundet werden können.

Wichtig: Tun Sie das nicht einfach so, sondern nehmen Sie vorher Kontakt zum Geldinstitut auf, bei dem Sie Ihren Immobilienkredit aufgenommen haben. Kündigen Sie die Zahlungspause an, begründen Sie sie mit der Corona-Pandemie und machen Sie klar, dass Sie sich momentan nur Ihren angemessenen Lebensunterhalt leisten können.

Wenn Sie Zahlungen ohne Erklärungen einstellen, besteht das Risiko, dass Ihnen das Darlehen gekündigt wird. Nach § 498 BGB darf die Bank den Vertrag kündigen, wenn Sie sich mit zwei Monatsraten und mit 10 Prozent der Darlehenssumme im Rückstand befinden (bei Darlehen mit unter drei Jahren Laufzeit bereits ab einem Rückstand von 5 Prozent).

Unter Umständen müssen die eingetretenen Einnahmeausfälle aufgrund der Pandemie gegenüber der Bank nachweisen, zum Beispiel mit einer Bestätigung Ihres Arbeitgebers.

Ausführliche Informationen, einen kostenlosen Musterbrief für den Kontakt zum Kreditgeber sowie eine Checkliste finden Sie in unserem separaten Artikel zum Hilfspaket. Einen Katalog mit Fragen und Antwort zum Gesetzesentwurf finden Sie außerdem beim zuständigen Bundesministerium.

Die Raten müssen Sie nach Ablauf der dreimonatigen Stundungsphase nachzahlen, Verzugszinsen darauf aber nicht. Da sich aber alle weiteren Raten automatisch auch um drei Monate nach hinten verschieben, müssen Sie nicht mit einer Doppelbelastung rechnen. Ihr Vertrag verlängert sich dann einfach um drei Monate. Endet die Zinsbindung für Ihren Immobilienkredit zum Beispiel vertraglich am 31.12.2028, so verlängert sich die Laufzeit bei einer dreimonatigen Stundung bis zum 31.3.2029. So gewinnen Sie wertvolle Zeit, um auf eine wirtschaftliche Besserung zu warten oder Ihre Finanzierung in Ruhe auf neue Beine zu stellen. Nach dem aktuellen Wortlaut des Gesetzes können Sie die Raten für Immobilienkredite vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 stunden. Es ist aber denkbar, dass diese Maßnahme verlängert wird.

Sie können natürlich mit der Bank auch eine andere Vereinbarung statt der Verlängerung treffen. Falls Sie bei der Bewertung von Alternativen Ihrer Bank Unterstützung benötigen, helfen die Experten der Verbraucherzentralen gerne im Rahmen einer Beratung weiter.


Was das Corona-Hilfspaket Verbrauchern insgesamt bietet - auch in anderen Bereichen wie Miete und Energieversorgung -, haben wir in einem separaten Artikel zusammen gestellt.

Alle unsere Verbraucher-Informationen zu Corona finden Sie übrigens auf unserer Übersichtsseite zum Thema.


Schritt 2: Schätzen Sie die mittelfristige Situation ein und planen Sie neu

Das Corona-Hilfspaket und seine Zahlungsaufschübe sollen kurzfristige Linderung verschaffen und schnelle, drastische Einschnitte vermeiden. Wenn Sie aber längere Zeit weniger Geld verdienen, werden Ihnen die kurzen Aufschübe bald nicht mehr helfen. Die Immobilienfinanzierung sollten Sie dann mit der gewonnenen Zeit gründlich neu planen.

Suchen Sie mit dem Darlehensgeber eine gemeinsame Lösung für die Fortsetzung des Darlehensverhältnisses unter Ihrer neuen finanziellen Situation. Seien Sie bei solchen Vereinbarungen aber vorsichtig und unterschreiben Sie nicht vorschnell. Prüfen Sie genau, welche Auswirkungen die von der Bank vorgeschlagene Lösung auf die gesamte Vertragslaufzeit gesehen hat. Lassen Sie sich im Zweifel unabhängig beraten, zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale.

Einige Möglichkeiten und ihre Vor- und Nachteile beschreiben wir hier:

Die Tilgung reduzieren

Wer vertraglich hohe Tilgungen vereinbart hat, kann mit dem Darlehensgeber vereinbaren, die Tilgung zu reduzieren – zum Beispiel von 4% auf 1%. Dadurch verlängert sich zwar die Rückzahlung des Darlehens. Sie verschaffen sich aber vorerst Luft.

Beispiel: Für ein ursprüngliches Darlehen von 250.000 Euro mit 1,5% Sollzins und 4% anfänglicher Tilgung beträgt die monatliche Rate ca. 1145 Euro. Wird die Reduzierung der Tilgung auf 1% des ursprünglichen Darlehens vereinbart, beträgt die monatliche Rate nur noch ca. 520 Euro.

Wer bereits mehrere Jahre tilgt, hat eventuell weiteren Spielraum. Dann ist die Tilgung von beispielsweise anfänglich 2 auf mittlerweile 4 Prozent der ursprünglichen Darlehensschuld gestiegen. Bezogen auf die aktuelle Restschuld ist die dann sogar noch höher. Reduziert man die Tilgung auf 1 Prozent der aktuellen Restschuld, kann man die Belastung deutlich reduzieren. Die Darlehensrückzahlung verlängert sich dann allerdings.

Beispiel: Für ein im Jahr 2012 abgeschlossenes Darlehen von 250.000 Euro beträgt mit 3% Sollzins und 2% anfänglicher Tilgung die monatliche Rate ca. 1040 Euro. Die aktuelle Restschuld beträgt heute ca. 211.000 Euro. Vereinbart man nun die Reduzierung auf diese Restschuld auf 1% bei gleichem Zins, reduziert sich die monatliche Belastung auf ca. 700 Euro.

Wer beispielsweise eine variable Tilgung vereinbart hat, kann von seinem vertraglichen Recht auf Reduzierung der Tilgungssatzes Gebrauch machen. Bei verbesserten wirtschaftlichen Verhältnissen können Sie die Tilgung wieder erhöhen. Da diese Möglichkeiten in der Regel während der Zinsbindungszeit limitiert sind, muss das abgewogen werden. Die Darlehensrückzahlung verlängert sich unter Umständen.

Die Tilgung aussetzen

Wer sich die Tilgung nicht mehr leisten kann, kann diese im Einvernehmen mit dem Darlehensgeber aussetzen. Es sind weiterhin Zinsen auf die bestehende Restschuld zu leisten. Diese verringert sich bis zur Wiederaufnahme der Tilgung nicht.

Geleistete Sondertilgungen zurückzahlen lassen

Im Regelfall können Sie sich in der Vergangenheit geleistete Sondertilgungen nicht mehr zurückzahlen lassen. Einige Verträge sehen ein solches Recht aber ausdrücklich vor. Dann können Sie sich zum Beispiel eine Sonderzahlung aus 2016 in Höhe von 10.000 Euro wieder aufs Konto überweisen lassen. Die Restschuld erhöht sich dadurch und die restliche Darlehenslaufzeit verlängert sich.

Wenn Sie ein solches Recht in Ihren Unterlagen nicht finden, können Sie darüber mit der Bank nur verhandeln.

Darlehen umschulden – gesetzliche Möglichkeiten

Wer eine mehr als zehnjährige Zinsbindung vereinbart hat, kann nach § 489 BGB das Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen und dann mit den heute deutlich günstigeren Zinssätzen und mit entsprechend geringerer Darlehensrate umschulden.

Beispiel: Ein Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung wurde am 31. März 2008 zu deutlich höheren Zins als aktuell voll ausgezahlt. Die früheste Kündigungsmöglichkeit war der 31. März 2018. Mit der Frist von 6 Monaten konnte ab 30.9.2018 eine neue Zinsvereinbarung getroffen werden.

Aktuell kann man bei einer Kündigung zum 31. März 2020 am 30.9.2020 eine neue Zinsvereinbarung treffen. Diese Umschuldung ist auf jeden Fall aufgrund des derzeit geringen Zinsniveaus sehr sinnvoll und sollte unabhängig von der Corona-Krise in Angriff genommen werden. Die gesunkenen Zinsen sollten Ihnen weiter Luft verschaffen bei der monatlichen Rate. Aufgrund der 6-monatigen Kündigungsfrist hilft Ihnen das aber nicht sofort. Verhandeln Sie daher nach Möglichkeit eine sofortige Umschuldung.

Sprechen Sie in jedem Fall mit dem Darlehensgeber über solche Maßnahmen!

Rücklagen und Sparverträge einsetzen

Ob man Rücklagen und Sparverträge zur Überbrückung in der aktuellen Situation einsetzen sollte oder ob man, bei Erfüllung der Voraussetzung der Stundung, von den gesetzlichen Möglichkeiten Gebrauch macht, ist schwer zu beantworten. Bedenken Sie: Die gesetzlichen Maßnahmen zur Stundung gelten zunächst bis zum 30. Juni 2020.

Für viele Verbraucher ist heute noch nicht absehbar, wann sich Ihre wirtschaftliche Situation wieder normalisiert. Werden beispielsweise die gesetzlichen Stundungsmöglichkeiten ab dem 1. Juli 2020 nicht verlängert, müssen Sie die monatliche Rate wieder zahlen. Hat sich Ihre finanzielle Situation dann allerdings noch nicht wieder verbessert, dann könnte es wichtig und sinnvoll sein, zur Überbrückung ab 1. Juli Rücklagen und Ersparnisse für die monatliche Belastung einzusetzen.

Rücklagen sollten Sie in wirtschaftlich besseren Zeiten bald wieder aufstocken.

Sparverträge beitragsfrei stellen

Eine weitere Möglichkeit, mit der Sie sich finanziell vorübergehend Luft verschaffen können, stellt die Beitragsfreistellung von Sparverträgen dar. Das können unter Umständen auch mehrere hundert Euro sein. Sprechen Sie auch hier mit den jeweiligen Anbietern über die Möglichkeiten. Insbesondere sollten Sie klären, unter welchen Bedingungen die Aufnahme der Verträge nach Corona wieder möglich ist, ohne dass sich die Vertragsbedingungen verschlechtern.

Optionen bei Lebens- und Rentenversicherungen

Einige Versicherer bieten ihren Kunden aktuell zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen die Auszahlung eines Teils der laufenden Überschussbeteiligung an. Dies kann natürlich Liquiditätsengpässe beseitigen, hat aber den Nachteil, dass diese Guthaben in der Altersvorsorge fehlen. Zudem ist gerade bei gut verzinsten Altverträgen, etwa mit 4 Prozent (auf den Sparanteil), Vorsicht geboten. Wenn Sie die angesparten Überschüsse vorzeitig herausnehmen, ist der Versicherer nicht mehr verpflichtet, diese mit dem vereinbarten Garantiezins zu verzinsen. Damit verschafft sich der Versicherer Erleichterungen, da er weniger Kapital mit dem hohen Garantiezins bis zum Vertragsablauf verzinsen muss.

Bei Engpässen und Schwierigkeiten, die laufenden Beiträge von laufenden Verträgen zu bezahlen, gibt es eine Reihe von Optionen:

  • Sie können die Versicherungsprämien in Abstimmung mit dem Versicherer stunden. Das heißt, Sie haben weiter Versicherungsschutz und zahlen die Prämien später nach, die Sie jetzt nicht zahlen können. Dies kann auch für einen längeren Zeitraum möglich sein - je nach Regelung und Absprache mit dem Versicherer.
     
  • Sie können den Vertrag vorübergehend ruhend stellen, also mit dem Versicherer eine Ruhensvereinbarung schließen.

    Achtung: Dies führt zur Unterbrechung des Versicherungsschutzes für den Zeitraum der Ruhensvereinbarung. Hier wird ggfs. noch ein reduzierter Ruhensbeitrag gezahlt.

    Allerdings wird der Versicherungsschutz nach Ablauf der Ruhenszeit wieder zu den alten Bedingungen fortgeführt. Das ist immer noch besser als den Vertrag ganz zu beenden, insbesondere bei z.B. einer Berufsunfähigkeitsversicherung, die Sie dann möglicherweise gar nicht mehr erneut abschließen können, etwa wegen Vorerkrankungen oder aufgrund des Alters.
     
  • Beitragsfreistellung für die restliche Vertragslaufzeit und damit Fortführung als prämienfreie Versicherung. Der Vertrag läuft dann zwar ohne Beitragszahlung weiter, die Auszahlungen nach Vertragsablauf sind dann aber geringer und eventuelle Zusatzversicherungen entfallen oder haben geringere Leistungen. Das Recht zur Umwandlung in eine prämienfreie Versicherung ist gesetzlich verankert. Die Beitragsfreistellung erfolgt aber erst zum Ende der laufenden Versicherungsperiode, also in der Regel zum Jahresende.

    Achtung: Diese Entscheidung hat weitreichende Folgen. Es besteht kein Anspruch darauf, die Beitragsfreistellung wieder rückgängig zu machen, sofern vertraglich nicht anders vereinbart. Falls eine Rückkehr möglich ist, kann dies steuerliche Nachteile haben.
     
  • Beitragsfreistellung für einen bestimmten Zeitraum, sofern in Absprache mit dem Versicherer möglich. Nach Ablauf der Frist muss dann die Beitragszahlung wieder aufgenommen werden. Die Leistung hat sich, wenn der Beitrag gleich bleibt, entsprechend reduziert. Wenn die Leistung erhalten bleiben soll, muss mit der Versicherung  vereinbart werden, dass eine entsprechend höhere Beitragsrate nach Ablauf der Beitragsfreistellung auch geleistet wird.
     
  • Kündigung: Sie erhalten den Rückkaufwert und müssen keine Beiträge mehr zahlen. Ob dies ein sinnvoller Weg ist, sollte immer sorgfältig geprüft werden. Problematisch ist dies z.B., wenn der Vertrag mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung verbunden ist, die so einfach nicht ersetzt werden kann. Eventuell handelt es sich auch um einen Vertrag mit vorteilhaften steuerlichen Regelungen und geringen Kosten, dann sollte die Kündigung wegen eines nur vorübergehenden Engpasses gut überlegt sein.
     
  • Teilkündigung: Sie erhalten einen Teil des Rückkaufswerts. Dies wird u.U. mit einer befristeten Beitragsfreistellung verbunden. Dann müssten nach Ablauf der Frist erhöhte Beiträge gezahlt werden, um bei Ablauf wieder die volle Leistung zu erhalten. Es kann auch vereinbart werden, dass die Beitragszahlung weiter läuft, dann aber geringer ausfällt wegen der reduzierten Ablaufleistung.
     
  • Verrechnung der Beitragszahlung mit vorhandenem Überschussguthaben. Solange noch Überschussguthaben vorhanden ist, müssen Sie dann keine Beiträge mehr zahlen.
     
  • Beleihung mit Zinsen: Der Versicherer gibt Ihnen einen Kredit. Prüfen Sie, wie hoch der Sollzins ist, und vergleichen Sie diesen mit Angeboten Ihrer Bank. Der Vorteil dieses Kredites ist die flexible Tilgungsmöglichkeit. Des Weiteren kann im "Notfall" die Kreditsumme auch mit dem Guthaben im Vertrag getilgt werden, mit der Konsequenz der Leistungsreduktion.

Vorsicht beim Dispo und mit Überbrückungskrediten

Die Inanspruchnahme des Dispositionskredites (auch "Dispo" genannt) auf dem Girokonto ist höchstens vorübergehend eine Option. Die Zinsen dafür sind sehr hoch.

Aktuell werben einige Finanzberater und Kreditinstitute mit kostengünstigen Krediten zur Überbrückung Ihrer wirtschaftlichen Situation. Bedenken Sie dabei: Diese Kredite müssen Sie anschließend mit monatlichen Raten über mehrere Jahre tilgen. Das belastet Ihr Budget zusätzlich.

Wohngeld ist auch eine Möglichkeit für die eigene Immobilie

Wohngeld kann unter Umständen auch für Eigentümer einer selbst genutzten Wohnimmobilie in Frage kommen.

Denn nicht nur Mieter, sondern auch Eigentümer einer Immobilie haben Anspruch auf Wohngeld, den sogenannten Lastenzuschuss. Voraussetzung ist die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Weiterhin kommt die Gewährung nur in Frage, wenn die Wohnkosten Ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteigen. Das bedeutet, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden dürfen.

Als Belastungen des selbst genutzten Wohneigentums, die lastenzuschussfähig sind, kommen folgende Kosten in Betracht:

  • Ausgaben für Zins und Tilgung bei Krediten
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
  • Grundsteuer und sonstige Grundbesitzabgaben
  • Versicherungsbeiträge für das Eigentum
  • Bestimmte Heizkosten
  • Verwaltungskosten

Die Höhe des Lastenzuschusses hängt insbesondere von folgenden Faktoren ab:

  • Anzahl der im Haushalt lebenden Familienmitglieder
  • Höhe des Gesamteinkommens des Haushaltes
  • Höhe der zuschussfähigen Belastungen für das selbst genutzte Wohneigentum

Anträge müssen bei der jeweiligen Kommune gestellt werden. Unabhängige Informationen finden Sie unter anderem beim zuständigen Bundesministerium.