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Sofortfinanzierung: Vorsicht bei komplizierten Bausparmodellen

Stand:

Mit Bausparsofortfinanzierungen winkt schnelles Geld zu vermeintlich günstigen Konditionen. Doch solche Finanzierungsmodelle sind kompliziert und nicht für jeden geeignet.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Bei einer Bausparsofortfinanzierungen schließen Sie zwei Verträge gleichzeitig ab: einen Darlehens- und einen Bausparvertrag.
  • Meist sind diese Angebote teurer als herkömmliche Annuitätendarlehen. Außerdem bergen sie ein zusätzliches Risiko, weil die zwei Verträge oft nicht aufeinander abgestimmt werden können.
  • Wir zeigen, was schiefgehen kann, und welche Punkte Sie bei der Finanzierung von Wohneigentum beachten sollten.
Ein Taschenrechner und ein Stift liegen auf einem Kreditvertrag
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Bausparverträge werden kaum noch im ursprünglichen Sinne genutzt, nämlich um nach der Zuteilung der Bausparsumme ein zinsgünstiges, marktzinsunabhängiges Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Bausparkassen setzen heutzutage immer mehr auf Bausparsofortfinanzierungen. Allerdings sind diese für Sie mit gewissen Risiken verbunden, und die Finanzierung ist außerdem sehr komplex und häufig intransparent.

 

Was ist eine Sofortfinanzierung?

Die Bausparsofortfinanzierung klingt erst einmal verlockend: Sie erhalten sofort ein Darlehen für Ihre Wunschimmobilie und das auch noch bei niedrigen Zinsen. Gleichzeitig zahlen Sie aber in einen Bausparvertrag ein. Das klassische Bausparen, bei dem Sie zunächst ein Mindestguthaben ansparen, um nach der Zuteilung ein Bauspardarlehen zu bekommen, wird dabei auf den Kopf gestellt. Denn die Sofortfinanzierung funktioniert so:

  1. Sie schließen Sie zunächst einen Darlehensvertrag ab (ein so genanntes Vorausdarlehen), das mit dem aktuellen Marktsatz verzinst wird.
  2. Statt das Darlehen zu tilgen, zahlen Sie anschließend in einen Bausparvertrag ein.
  3. Erst wenn der Bausparvertrag nach vielen Jahren zugeteilt wird, lösen Sie das Darlehen mit der Bausparsumme ab. Mit dem Guthaben wird ein Teil sofort getilgt, der Rest wird über das Bauspardarlehen finanziert.
  4. Das Bauspardarlehen tilgen Sie dann mit vorab vereinbarten Konditionen über die kommenden Jahre.

 

Vorbereitung auf das Finanzierungsgespräch

Sollten Sie vor der Entscheidung stehen eine Finanzierung für eine Immobilie abzuschließen, stellen Sie sich vor dem Finanzierungsgespräch bei der Bank die folgenden drei Fragen:

  1. Wie hoch darf die monatliche Rate sein?
    Soll sie über die Gesamtlaufzeit konstant bleiben oder möchten Sie einen Tilgungssatzwechsel vereinbaren, um die Rate flexibel zu senken oder zu erhöhen?
  2. Möchten Sie Sondertilgungsrechte?
    Möchten Sie zusätzliches Einkommen oder das jährliche Weihnachtsgeld für Ihre Immobilienfinanzierung verwenden? Mit einer Sondertilgung können Sie das.
  3. Wann möchten Sie schuldenfrei sein?
    Rechnen Sie verschiedene Szenarien durch. Nutzen Sie dafür beispielsweise den Kredit- und Tilgungsrechner der Stiftung Warentest.

 

Sofortfinanzierungen basieren auf zwei Krediten – Warum das problematisch sein kann

Bei Bausparsofortfinanzierungen verknüpfen die Anbieter zwei unterschiedliche Verträge: das Darlehen und den Bausparvertrag, der später in ein Bauspardarlehen wechselt. Beide sind aufeinander abgestimmt. So zumindest lautet der Plan. Leider ist das in der Praxis nicht immer der Fall.

Problem 1: Die Zuteilung der Bausparsumme verzögert sich

Die Zuteilung der Bausparsumme ist unter anderem davon abhängig, dass immer neue Bausparer gewonnen werden können. Außerdem dürfen Anbieter von Bausparverträgen vor der Zuteilungsreife Ihres Vertrages den Zuteilungstermin nicht verbindlich zusagen. Das heißt: Hat die Bausparkasse gerade nicht genügend Mittel im Topf, müssen Sie auf das angesparte Bausparguthaben und das Bauspardarlehen warten:

  • Die Verzögerung der Zuteilung kann Sie vor große Probleme stellen: Steht im Vertrag des Vorausdarlehens ein konkretes Datum für dessen Ablösung, das dann vor der Zuteilung des Bausparvertrages liegt, benötigen Sie eine Zwischenfinanzierung. Zu welchen Zinskonditionen Sie eine solche erhalten, können Sie heute nicht absehen. Auch wenn der ursprüngliche Kredit bis zur Zuteilung weiterläuft, müssen Sie aber länger als geplant dessen Zinsen zahlen.

 

Problem 2: Bausparsumme und Betrag des Vorausdarlehens sind nicht abgestimmt

In der Theorie lösen Bausparguthaben und Bauspardarlehen das Vorausdarlehen restlos ab. Das setzt aber voraus, dass Ihre Bausparsumme exakt der Darlehenssumme des Vorausdarlehens entspricht. Bedenken Sie vor Abschluss einer Sofortfinanzierung deshalb Folgendes:

  • Um einen Bausparvertrag zur Zuteilungsreife zu bringen, müssen Sie im Regelfall 40% der Bausparsumme ansparen. Ist das für Sie bis zum Ablauf des Vorausdarlehens realistisch?
  • Können Sie die erforderlichen Sparraten nicht erbringen, gibt es die Möglichkeit, die dadurch entstandene „Refinanzierungslücke“ mit einer Anschlussfinanzierung zu decken. Die Zinskonditionen dafür sind aber heute noch nicht bekannt. Die angepriesene „Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit“ ist dann nicht mehr haltbar.

Hinweis: Manche Bausparkassen bieten in solchen Fällen auch eine sogenannte Teilzuteilung an. Diese birgt aber weitere Risiken (siehe Glossar unten).

 

Problem 3: Die monatlich zu zahlende Rate ändert sich

Bei zwei Krediten müssen Sie auch zweimal auf die monatlichen Raten achten. Wenn Sie beispielsweise festgelegt haben, dass Sie 1.500 Euro monatlich zahlen können, sollte die Finanzierung dies auch durchgehend ermöglichen. Klären Sie das im Vorfeld genau mit der Bank ab:

  • Entspricht die Summe aus Regelsparrate und Zinsen für das Vorausdarlehen genau dem Betrag, den Sie auch zahlen können?
  • Ist auch die Rückzahlungsrate des Bauspartarifs nicht höher als der angesetzte monatliche Betrag?

Nicht immer sind die monatlichen Raten bei Sofortfinanzierungen konstant. Lassen Sie sich also einen Zahlungsplan für den gesamten Zeitraum beider Kredite geben. Darin sollten Sie alle nötigen Angaben finden.

 

Problem 4: Kostenfallen

Der Abschluss eines Bausparvertrags ist mit sogenannten Abschlussgebühren verbunden. Im Grunde handelt es sich dabei um eine Provision, welche die Bausparkasse an den Vermittler bezahlt. Ihre Höhe ist tarifabhängig und liegt meist bei etwa 1% der Bausparsumme.

Für die Kontoführung des Bausparvertrags fallen meist Kontoführungsentgelte an, außerdem ist die Guthabenverzinsung sehr niedrig. Berücksichtig man alle Kosten, müssen Sie bis zum Zuteilungszeitpunkt mit einer negativen Rendite rechnen. Diese Nachteile werden im Effektivzinssatz für das Bauspardarlehen aber nicht voll berücksichtigt.

 

Wenn es nicht läuft wie geplant

Bei jeder Vorsicht während des Abschlusses eines Vertrages können Sie weder absehen, ob sich Ihre persönliche Lage verändert noch, wie sich das Zinsniveau im Laufe der Zeit verhält. Letzteres ist wegen des aktuellen Nullzinses nicht unwahrscheinlich: Perspektivisch können die Zinsen kaum noch sinken, sondern werden eher steigen. Sichern Sie sich am besten schon bei Abschluss des Vertrages bestmöglich ab:

  • Klären Sie vorab mit der Bank, ob Sondertilgungen oder das Aussetzen von Raten möglich sind. Damit können Sie mögliche Veränderungen Ihrer finanziellen Situation vielleicht teils abfedern.
  • In der aktuellen Niedrigzinsphase sollten Sie bei Bausparsofortfinanzierungen eine Zinsbindung bis zur Zuteilung vereinbaren – der Zins bleibt dann bis zur Zuteilung fest und entsprechend niedrig, auch wenn der Marktzins wieder steigt. Ansonsten haben Sie bei gestiegenem Zinsniveau auch eine deutlich höhere monatliche Belastung.

 

Was ist was? Ein kleines Bauspar-Glossar

Bausparsumme

Die Bausparsumme setzt sich zusammen aus Ihrem angesparten Bausparguthaben  – die Summe Ihrer monatlichen Sparraten – und dem Bauspardarlehen.

Refinanzierungslücke

Eine Refinanzierungslücke entsteht, wenn das Darlehen nicht wie geplant von der Bausparsumme abgelöst werden kann. Wenn Sie zu diesem Zeitpunkt dann das Darlehen begleichen sollen, steht ihnen also kein Geld aus dem Bausparvertrag zur Verfügung.

Teilzuteilung

Bei einer Teilzuteilung wird nur ein Teil des Bausparvertrages zugeteilt und kann so auch nur einen Teil des Vorausdarlehens ablösen. Die Refinanzierungslücke soll dann erneut über eine Bausparsofortfinanzierung gedeckt werden. Dadurch schließen Sie weitere Verträge ab und nehmen erneut ein Risiko auf.

Vorfinanzierung

Wenn Sie einen Bausparvertrag abgeschlossen haben, müssen Sie meist zunächst über Jahre Sparbeiträge einzahlen, um dann an ein Bauspardarlehen zu kommen. Benötigen Sie schneller Geld, kommt eine Vorfinanzierung durch die Bausparkasse in Betracht. Sie erhalten dann ein Darlehen, das sie durch den Bausparvertrag mit der Zeit wieder zurückzahlen.

Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung ist ein Kredit, der gewährt wird bis ein langfristiges Darlehen die Summe abdecken kann. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Bausparvertrag nicht rechtzeitig zugeteilt werden kann, um das aufgenommene Vorausdarlehen abzulösen. Für die Zweitspanne zwischen der Fälligkeit des Vorausdarlehens und der Zuteilung des Bausparvertrages wird dann zwischenzeitlich ein zusätzlicher Kredit aufgenommen. 

Sonstige Baudarlehen

Zum Teil lösen sich die Anbieter ganz vom Gedanken des Bausparens und vergeben normale Kredite. Prüfen Sie auch hier genau die Konditionen.

 

Unser Rat, wenn Sie Wohneigentum anschaffen wollen

Je komplizierter das Angebot, desto schwerer fällt die Beurteilung, ob es auch tatsächlich Ihrem persönlichen Bedarf entspricht. Die Verbraucherzentrale rät bei der Finanzierung von Immobilien zu Folgendem:

  • Holen Sie unbedingt mehrere Angebote ein
    Lassen sich zu diesen neutral beraten - zum Beispiel von Ihrer Verbraucherzentrale.
  • Fragen Sie bei allen Produkten nach dem Gesamteffektivzins.
    Dieser kalkuliert auch alle Kosten ein. Das beinhaltet die Abschlusskosten des Vertrags sowie Effekte wie Zins- und Tilgungsverrechnung. Vergleichen Sie anhand dieser Zahl und der Laufzeit die verschiedenen Angebote.
  • Fangen Sie besser gleich mit dem Abbezahlen an.
    Wenn Sie einen Kredit aufgenommen haben, verschieben Sie die Rückzahlung nicht mit Sparmodellen in die Zukunft. So nutzen Sie das aktuell niedrige Zinsniveau.
  • Berücksichtigen Sie bei Ihrer Planung auch Alternativen wie sogenannte Annuitätendarlehen.
    Annuitätendarlehen sind die einfachste Form des Kredits: Sie vereinbaren einen Zins und zahlen vom ersten Monat an Ihre Schulden wieder ab. Vereinbaren Sie Zinsbindungszeiten von mehr als 10 Jahren. Viele Darlehensgeber bieten 15, 20 Jahre oder mehr an. Lassen Sie sich unabhängig beraten, welche Finanzierungsform für Ihre Situation passt.
  • Vereinbaren Sie für Ihre Darlehen jährliche Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit den Tilgungssatz während der Laufzeit zu wechseln.
    So sind Sie jederzeit flexibel.